부동산투자에도 시그널이 있는가? /김경희 부동산 전문 마케팅 기업 (주) 가함 부사장
현재 부동산 시장 경기가 어떤 상태인지 구별 못하는 가장 큰 이유는 무엇일까?
아마도 한치 앞을 내다볼수 없는 우리는 미래를 예측할 수 없는 한계성을 가지고 있기 때문일 것이다 그러나 조금만 다른 입장에서 변동성을 가지고 바라본다면 불가능한 일일뿐일까?
정확한 예측은 불가능할지 모르지만 몇 가지 원칙을 정해놓고 판단한다면 부동산 시장 경기를 예측 할 수 있지 않을까 생각하며 조심스러운 견해를 밝힌다.
간단한 예로 땅값은 계절과 밀접한 관계가 있다. 땅값은 마치 철새가 이동하듯 계절마다 움직임이 명확히 보이기도 하고, 성수기와 비수기로 나뉘어 진다.
일부 부동산에 성공한 투자자들은 여름에 겨울모피를 사고, 겨울철엔 냉장고와 에어컨을 저렴하게 구입하는 패턴도 다양하게 보여준다. 바로 부동산의 틈새시장을 정확히 노리는 것이다.
땅값은 겨울철엔 동절기 낮잠을 자고 재충천을 하듯 봄 가을엔 활발한 매매활동을 한다.
요즘처럼 부동산의 변동성이 크고, 투자심리가 위축되며 정세가 불안정할 때 우리는 막연한 판단보다는 부동산 시장에서 나타나는 시그널을 바탕으로 현재 시장상태를 자가진단해 보는 것이 현명할 수도 있다. 어차피 투자란 확률과 통계의 게임이 아니던가!
"부동산 시그널 No.10가지 자가진단법을 기억해보자"
하락국면과 상승국면의 예를 통하여 부동산 나타나는 보편적인 시그널 현상은 다음과 같다.
첫 번째 “아파트 분양 시 모델하우스 앞에 사람들이 줄을 서지 않는다”
부동산 경기가 호황기 일 때에는 모델하우스 앞에 사람들로 인산인해를 이룰 것이다.
아파트 분양을 받을 경우 돈을 번다는 생각이 있기 때문에 신규 분양 현장에 사람들이 가득할 것이다.
두 번째 “부동산 투자 강연회에 사람들이 몰리지 않는다”
부동산 시장이 호황기일 경우 투자 강연회는 전국투어를 실시한다. 투자 강연회에 가면 사람들이 많이 모여서 강사의 강의를 경청하며 하나라도 더 듣기위해 열중하는 모습을 쉽게 볼 수 있다.
세 번째 “부동산 재테크 관련도서 판매량이 급감 한다”
부동산 투자 관련 도서 판매량이 급감하는 경우다. 투자 호황기일 경우 사람들은 부동산 재테크 관련 도서쪽에 몰리고, 구매량이 늘어나서 재테크 관련도서가 베스트셀러에 등극하기고 한다.
네 번째 “언론에서 부정적인 뉴스를 계속해서 내 보낸다“
향후 부동산 시장 전망에 대해 부정적인 뉴스나 비관적인 뉴스를 계속 내 보내는 경우이다.
현재 언론의 뉴스를 보면 한층 더 이해가 빠를 것 같다.
다섯 번째 “부동산 정책으로 부양대책을 내 놓는다“
부동산 경기 활성화를 위해 정부에서 부동산정책으로 부양 대책을 내 놓는다.
현재 부동산 정책을 보면 실수요자 위주의 청약, 주택담보대출 규제와 같은 부동산 억제 정책을 펼치는 것을 볼 수 있다.
여섯 번째 “건설회사의 부도소식이 계속해서 들린다”
부동산 시장이 활성화 되면 건설회사는 동반 성장한다. 하지만 부동산시장이 악화 될수록
건설경기는 위축하게 되어 줄지어 건설회사들이 부도의 길에 들어서게 된다.
국내 건설회사의 부도 소식이 언론에 자주 오르내리게 된다면 부동산 경기가 하락국면임을 예측할 수 있다.
일곱 번째 “법원 경매 입찰자 수가 급감하고 아파트 낙찰가율은 80% 이하로 하락한다.
법원 경매 낙찰가율이 낮아진다는 것은 그 만큼 부동산 시장이 위축되어있고 투자수요가 부동산으로 몰리지 않는다는 것을 예측할 수 있는 신호로 볼 수 있다.
아파트의 경우 낙찰가율이 90% 이상을 보이는데 낙찰가율이 80% 이하로 하락한다면 부동산 시장경기가 많이 위축 됐음을 알 수 있는 또 하나의 지표가 될 것이다.
여덟 번째 “건설사들이 분양을 대거 연기 한다”
부동산 시장이 위축될수록 건설사들은 분양을 대거 연기한다. 분양은 무엇보다 부동산시장이 호황일 때 분양 타이밍을 시점을 잘 잡아야 하기 때문이다. 분양을 연기한다면 그만큼 시장이 위축되어 있다고 볼 수 있다.
아홉 번째 “거리에 부동산 분양 관련 현수막이 많이 걸려있다”
차를 타고 가다가 길거리에 분양관련 현수막이 많이 걸려있는 만큼 부동산 시장이 위축되고 있음을 나타내주는 지표라고 볼 수 있다. 미분양이 속출하기 때문에 건설사 및 분양대행사에서는 적극적인 홍보를 통해 분양을 하려고 현수막을 걸기 때문이다.
열 번째 “집 앞 부동산 중개사무소에 급매물 물건이 많다”
부동산 시장이 하락국면에 들어서게 되면 가격이 떨어지게 되고 급매물 물건들이 시장으로 나온다. 급매물 물건이 많아졌다는 것은 부동산 시장이 위축된 거라고 볼 수 있다.
부동산 시장이 내보내는 열 가지 시그널에 대해 가급적 편한 이해를 구하기 위해 나열하였는데 혼자만의 자가진단식 체크리스트를 작성하여 부동산 시장의 시그널을 잘 캐치 한다면 부동산 시장이 하락국면인지 상승국면인지 예측 할 수 있을 것이다. 앞에서 설명한 바와 반대되는 현상이 일어나는 부분이 많을수록 확실한 상승국면을 예측할수 있을 것이다.
주식에서는 바닥, 무릎, 상투라는 표현을 쓴다. 보통 무릎에서 사서 상투에서 팔라는 말이 있는데 부동산 시장에서도 바닥과 무릎, 상투의 표현을 빌려보자면 앞에서 살펴본 10가지 지표에서 5개 정도이면 무릎으로 판단하고, 7개 이상이면 바닥으로 간주해도 무방할 것이라 판단된다.
이렇게 부동산 시장에서 내보내는 시그널에 해당여부를 확인하고 예측한다면 현재 부동산 시장의 현 상태를 조금더 확률적으로 높이는 좋은 결과물을 얻게 될 것이다.