부동산 전문 마케팅 기업 (주) 가함 부사장 김경희

한국은행이 2.8%로 경제성장률을 예측한 가운데 IMF기구를 제외한 모든 국내 기관의 경제성장률 예상치는 2%안팎이다. 부동산 주택시장전망 역시 '하락전망'이 우세하다.
기존 부동산 활성화 정책에 의존해 경제를 끌고 왔던 한국경제가 부동산 정책 때문에 본격적인 저성장 국면에 접어들게 되는 것이다.
대다수는 주택매매 가격이 하락할 것이라고 이야기 한다. 이는 "정부의 주택담보대출규제'(11월 24일 가계부채관리방안) 및 청약 규제가 시행된 가운데 초과공급과 금리 변동 우려감이 커지고 있어, 소비자의 불안심리가 주택시장 전반에 반영된 결과"라고 설명한다.
이 같은 결과는 이미 예상할 수 있었다. 지난해부터 주택매매가격의 상승폭이 지속적으로 줄어왔기 때문인데 2014년 대비 2015년도는 3%p상승한 반면 2015년도 대비 2016년은 0.5%p 상승하는데 그쳤기 때문이다.
주택산업연구원의 주택거래 조사결과에 따르면 2017년 한해 주택매매거래량은 약 94만 건의 거래가 예상된다. 이는 2016년 대비 약 9% 감소한 거래량이다.
매매가격지수 상승률 추이를 보면 아파트의 경우 전국적으로 전년 동기에 비해 3.8%p하락한 것으로 조사된다.(한국감정원)
트럼프 발 금리인상의 공포가 주택시장에도 반영됐을 것이라고 예측한다.
지난해 말 미국 기준금리가 0.25%p 올랐다. 미국기준금리 인상은 연쇄적으로 국내 기준금리와 시중 은행 금리 인상으로 이어진다. 주택담보대출 금리는 현재 수준보다 상승할 것이라는 의견이 높다. 이는 미국 트럼프 발 금리인상의 레버리지효과로 인해 국내 주택담보대출의 금리 역시 인상될 것이라는 불확실성이 확대 될수록 한국은행의 기준금리 결정 여부와는 관계없이 상승할 수 있다고 경고하는 중이다.
요즘 많이 걱정하는 것 중에 하나가 10년 주기설에 따른 경제 위기설이다. 주택가격이 하락했던 1997년, 2008년의 공통점이다.
하지만 이 둘의 공통점은 또 하나가 있다. 한국 내부에서 퍼진 것이 아니라 각기 타국에서부터 시작된 것이다. 97년 IMF는 동남아 위기가 퍼져있었고 08년 금융위기도 미국에서 시작된 것이다. 그러기에 주택하락에 좀 더 무게가 실리는 것이 아닐까 싶다.
전라북도의 이야기를 해보자면, 2016년 11월에 전주시도 HUG(주택도시보증공사)에서 미분양 관리지역으로 선정되었다. 이미 주택 보급률은 110%를 상회하고 있는 시점에서 2017년 올 한 해 분양예정 세대수는 9,000세대에 이를 것이라고 한다. 2017년과 2018년에 예정된 입주세대수도 약 9,965세대로 지역인구대비 그 물량이 만만치가 않다.
군산지역을 예로 들면 2014년도 이어 2015년도를 지금현재에도 장기미분양시장으로 완전히자리 잡았으며 하락세로 돌아섰다. 김제뿐 아니라 주변지역도 별반 다르지 않은 상황이다. 그렇다할 가격상승도 없고, 주택시장은 동면기를 접어든 느낌마저 든다.

전주시장에 맞는 분양가의 적정성만큼은 주택구매를 검토하고 있는 전주시민 모두를 위해 꼭 필요해

2017년도 첫 분양대전은 전주지역민들의 관심지역인 효천지구이다. 분양 예정물량이 3,700세대에 이른다. 뜨거운 감자가 될 수 있다는 잠재된 리스크가 있다는 것이다.
첫 번째로 “고분양가” 논란이다.
공급예정가격의 150%를 상회 한 가격으로 각 건설사가 토지를 낙찰 받으며 높은 토지가격으로 인해 고분양가가 예견되는 것이다. 이에 분양가 심사를 받지 않은 민간택지인바, 고 분양가에 대한 제동력이 딱히 없는것도 문제인 것이다. 효천지구의 고분양가가 결국 시장의 분양가를 또 다시 고점으로 선동하게 되는 계기가 될 수 있는 것이다.
두 번째로 “과다공급” 논란이다.
이미 혁신도시, 만성지구, 신시가지 등 공급물량은 많지만 수요력이 검증되지 않은 상태에서의 추가 분양이라는 것, 2017년도 부동산 전망이 부정적 견해가 많은 와중 이를 뒷받침할 수요대기가 충분치 않다는데 있다.
세 번째로 “수요자의 니즈를 충족할만한 상품을 준비하였는가?” 이다.
1~2인 가구가 증가함에 따라 편의시설의 확충 및 교통여건 등 수요자가 원하는 니즈를 충족할 수 있느냐를 반문했을 때 대답은 이미 나와있는 것과 마찬가지이다.
이미 구도심과 접해있는 효천지구의 경우에는 도시기반시설은 충분할지 몰라도 교통여건에 대해서는 딱히 좋다고 할 수는 없을 것이다.
네 번째로 “전주시 내의 경제상황을 파악하고 있느냐”이다.
아파트 분양가는 오를대로 오른 상황이다. 문제는 전라북도의 서민층이 일산, 안산 등지와 맞먹는 분양가를 제시 했을 때 쉽사리 구매를 결정할 수 있느냐의 문제이다. 기존주택들은 가격의 보합세를 유지하는것에 안주하고 있고, 신규분양가는 그 폭이 너무 높아서 결국 빈익빈 부익부 현상에 주택거래가 특정인들에게 오가고 있는 것이 문제인 것이다.
효천지구가 분양을 시작하게 되면 청약 당첨이 전매수익으로 직결될지, 부동산 관계자들만의 수익리그가 될지, 효자동을 중심으로 한 실수요자의 결정이 진행될지는 모두가 미지수이지만, 사업성공쪽에 무게를 둔 예측이 예견된다.
사업성공을 가정하에 바라본다면 현 시장에 맞는 분양가의 적정성만큼은 주택구매를 검토하고 있는 전북도민 모두를 위해 꼭 필요한 화두가 아닌가 싶다.
올해의 덕담으로 전문가들의 공통적 의견인 ‘실수요자라면 과감하게, 투자자라면 신중하게’라는 말을 건네주고 싶다. 이는 실보다는 득이 많은 격언이 되지 않을까 한다. 올해 전북 부동산 시장전망은 부정적 전망이 우세하지만, 본인이 보는 전북의 부동산 전망은 지역별 선호차를 감안한 국지적 장세를 유지할 것으로 보인다.