/김경희 부동산마케팅기업 가함 부사장

투자는 상식이다. 지식과는 다른 상식적 개념이 더 크다. 그러기에 말도 안되는 엄청난 수익율을 제시하는 부동산 상품은 “NO” 라고 해야 한다.
고시공부 하듯 엄청난 양의 관련 서적을 봐야 성공하는게 아니라, 원칙을 지키되 돈이라는 유형의 자산과 신용이라는 무형의 자산을 혼용해 시장이 움직이는 변화의 감각을 익히면 된다.
부동산의 진정한 승자는 '시간을 인내하는 자'라는 말도 있듯이 어느 정도의 상식적인 안목을 갖게 되면, 그 보편적인 수준을 갖춘 안목부동산은 일정시간이 지나면 오르게 되어 있다.
부동산 시장에서 돈 냄새를 가장 빨리 맡는 사람들은 다양성을 갖겠지만, 흔희 말하는 감각 즉 촉은 시장 장사꾼이라는 이야기가 맞다고 본다.
장기 금리 하락세로 연금저축 수익율은 급직하했지만, 수익성부동산과 상가 오피스 임대주택 수익율은 상승했는데 현장 여론, 시장통 소식이 그래도 정확도를 보여주는 경우가 많았다.
성공적인 소액수익성부동산 투자는? 소액 투자에는 오피스텔, 상가, 임대주택 등이 포함되는데 투자노트를 몇가지로 요약해 본다.
첫째 표면적 수익율이 아닌 실제 수익율을 검토하라. 취득에 따른 세금 대출이자 입주자 관리 옵션 등 모든 비용을 산출해 수익율을 고려하는 것이다.
둘째 소형원룸은 투자금이 낮을수록 수익율이 높기 때문에 임대주택 고려시 아파트와 반대로 매매가가 높은 핵심권역이 아닌 실제 투자금이 낮은 곳에 수익율 산출을 고려해라.
셋째 소형아파트를 임대주택사업으로 등록해 임대수익에 시세차익까지 받는 투자를 눈여겨라.
넷째 상가 투자시 유동인구의 변화와 신도시 상가중 잠재가치가 높은 곳, 소형아파트 단지가 많은 곳, 어린아이가 많은 세대구성원이 높은 아파트촌, 생활인프라가 필요한 집약상권, 전체 도시계획상 상가토지비율이 적은곳, 상가 밀집지역 등이 좋다.
최근 은행이자보다 높은 임대료를 받을 수 있는 렌트프리 상품도 등장하는데, 선임대 상가방식은 공실율을 최소화 시킬수 있다는 장점도 있고, 어느 기간까지 임대료를 보장해 주기 때문에 비교적 안정적 일수 있다. 임차인은 상대적으로 저렴한 월세를 내서, 임대인 입장에서는 초기 임차인 확보가 있어 상호간 이익을 보는 좋은 제도이다.
임차인을 동원한 편법분양방식도 확인해볼 사항이다. 부동산 투자에서 ‘1주(住), 2땅(土), 3상(商)’이란 말이 있는 데 주택이 가장 쉽고, 다음이 토지(땅), 그리고 상가투자가 가장 어렵다는 격언이 있다. 지금처럼 초강력 주택 규제와 저금리가 지속되는 상황에서 꼬박꼬박 임대료가 나오는 상가투자에 쉽게 눈길이 가지만 여러 변수를 고려하는 상가투자의 특성상 잘못된 선택 시 큰 낭패를 보거나, 계약 후 빈 공실로 고민하는 투자자들을 주변에서 쉽게 볼수 있다.
상가의 미래가치 또는 앞으로의 수익성을 극대화하는 포인트는?
상가를 소유하거나 분양 받을때 고려해야하는 중요한 검토요인으로 상가의 임차인을 중요쟁점으로 볼수 있겠다.
트랜드 변화에 따라 상권이 활성화돼 대박 날것처럼 보이다가도 어느 날 빈 공실이 되는 경우가 자주 띈다.
유명 빙수가 입점한 상가가 활황기를 맞듯 보였으나, 방송사의 빙수제조과정에서의 헛점이 보도되자, 순식간에 건물에서 밀려나기도 하고, 몇 달 만에 운영주는 인테리어 비용 등 큰 손실을 보는가 하면 건물이 텅비는 악순환을 맞기도 했다.
반면 인기방송에 알려지며 골목안 허름한 상가에 줄을 서며 먹는 진풍경을 보이기도 하고, 운이라고 볼수 있으나, 임차인이 얼마나 중요한 투자의 핵심인지를 나타내는 지표이기도 하다.
최근 상가, 중소형 빌딩 등 수익형 부동산이 투자자들에게 큰 인기를 끌고 있는데 과거처럼 부동산 가격이 오르는 대세 상승을 기대하기 어려운 저성장 시대에는 상가 투자 시세차익보다 임대수익에 집중해야 한다.
상업용 부동산 재테크의 성패가 임대수익을 창출하는 건물 공간을 어떻게 채울지, 즉 업종구성과 임차인의 역량이 더욱 중요하다는 것이다. 입소문이나 소셜커머스, 온라인마케팅 등 최근 젊은 소비층을 겨냥한 홍보를 잘 하는 업종유치도 좋은 선택의 예이다.
상권 변화 속도가 빨라지면서 기존 5~10년 주기에서 1~2년 정도로 줄었다는 점도 투자자들에게는 어려운 숙제이다. 상권의 중심토지는 예를 들어 너무도 비싸다. 그렇다면 차선책으로 그 상권이 확장될수 있는 곳의 중기적 관점의 투자도 좋다.
상권중심부의 확장성을 감안한 상가토지매입은 조급함 대신 시간으로 묶어둘 필요가 있다.
시간이 주는 좋은 투자처가 될 확률이 높기 때문이다. 혹시 상가투자를 검토하고 있다면, 미래의 건물주나 임대인은 우량임차인에 주목해야 한다.
업종성격에 따른 시설투자를 할수 있는 임차인과, 지불능력이 보장되는 안정적인 업종을 가지고 오는 임차인, 은행 병,의원, 약국 등이 좋은 업종으로 장기간 계약조건을 유지할뿐더러 지불능력이 좋기에 일정율의 임대료 인상시에도 큰 부작용이 없다.
기업에서 직영으로 운영하는 샵이나, 은행에서 운영하는 24시간 무인 금융점포는 해당 기업이 임대 차 종료를 원하더라도 점포 보증금을 돌려받는 선으로 정리하는 경우가 많다.
권리금이 낮거나 없는 점포는 새로운 임차인을 들이는 데 좋은 조건이 된다.
임차인의 장사 경험을 검증해보는 것도 좋은 방법이다.

저작권자 © 전라일보 무단전재 및 재배포 금지