건물주가 신규세입자 주선 방해시

오피니언l승인2022.04.10l15면

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#. “건물주가 자신이 직접 장사를 하겠다며 신규 세입자 주선을 방해합니다. 이렇게 때문에  권리금회수 기회를 방해받고 있습니다. 이런 경우 가장 먼저 해야 할 일은 무엇인가요?”.
권리금회수를 두고 세입자와 건물주 간 눈치싸움이 치열하다. 새로운 세입자에게 권리금을 받고 나가는 경우와 달리 건물주가 권리금 거래를 방해하면 세입자는 법적인 절차를 통해 권리금 주장을 해야 한다.
권리금을 주장하기 위해서는 가장먼저 자신이 법률 요건에 맞는 권리금 대상자인지부터 확인해야 한다.

구체적으로는, 3기분 이상의 임대료 연체 여부, 재개발이 되어 다른 법령에 의해 건물주가 건물을 비워줘야 하는 의무가 있는 경우, 계약만료 6개월 이내에 건물주에게 신규 세입자를 주선했는지 여부 등을 확인하여 권리금을 주장해야 한다.
‘권리금’이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치에 따른 이점 등에서 비롯된 금전적 가치를 말한다. 2015년 상임법이 개정되면서부터 법으로 보호받게 되었다.

세입자가 권리금 주장을 할 수 있는 법률 요건을 갖췄다면 건물주에게 신규 세입자를 주선한다는 의사를 통지해야 한다.

신규 세입자를 건물주에게 주선할 때는 내용증명이 입증자료로 가장 효과적이다.
그라고 내용증명이 쉽지 않을 때는 ▲건물주와의 통화녹취 ▲카톡 메시지 ▲문자 메시지 ▲이메일 등을 통해 신규 세입자를 주선하기 위한 노력을 했다는 증거를 확보해야 한다. 이는 적극적인 주선 행위인 송에서 입증자료로 활용되기 때문이다.
신규 세입자의 주선에도 불구하고 건물주가 이를 방해하거나 거절한다면 세입자는 건물주를 대상으로 권리금소송을 제기할 수 있다.

건물주의 권리금 거래방해 행위로는 ▲건물주가 신규 세입자가 되려는 자에게 권리금을 요구하는 행위 ▲건물주가 직접 가게 운영을 하겠다며 신규 세입자를 거절하는 행위 ▲건물주가 신규 세입자에게 현저히 높은 임대료와 보증금을 요구하는 행위 등을 꼽을 수 있다.

이 같은 경우 세입자의 권리금회수 기회 방해에 포함되므로 소송을 통해 권리금에 해당하는 금액을 건물주에게 청구할 수 있다.
권리금청구소송이란 건물주인의 방해로 세입자가 권리금을 받지 못했을 때 하는 손해배상청구소송을 말한다.

권리금분쟁 전문 법률상담을 제공하는 법도 권리금소송센터의 통계에 따르면 2015년 상임법 개정 이후로 손해배상청구소송을 하기 위한 법률상담은 총 416건인 것으로 집계됐다.

권리금소송을 제기할 때 권리금청구 금액은 법원에서 산정하는 금액과 신규 세입자가 지급하기로 한 금액에는 다소 차이가 있을 수 있다.
법원에서 판단하는 권리금 산정 금액은 신규 세입자가 지급하기로 한 금액과 다를 수 있음을 알아야 한다. 신규 세입자를 주선할 때는 권리금계약서를 작성하고 계약서 내에 권리금 액수를 명확히 기재해야 법원에서 권리금을 산정하는 기준이 될 수 있다.

권리금계약을 맺을 때 주의사항도 필요하다. ‘건물주의 거절로 본계약(임대차계약)이 파기될 시 신규 세입자에게 권리금만 반환하고 손해배상 책임을 묻지 않는다’라는 문구를 넣어야 세입자의 손해가 가중되지 않는다.


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