/김경희 부동산마케팅기업 가함 부사장
부동산 정책에 대한 소비자들의 대처모습은 다양하다.
정책에 따라 대한민국 부동산(주택)시장이 분주하게 움직이다 멈추기도 하고 갈팡질팡하고 있다. 서울의 집값은 강력한 정부의 부동산 억제 정책에도 불구하고, 상승세를 보이고 있으며, 소비자들은 혼란과 불안감속에서 더 이상의 강력한 규제가 나오기 전에 어떤 것 하나라도 놓치지 않으려는 모습이 나타나기도 한다.
10.24대책이 나온 후의 시장상황은 어떠한가?
깜짝 놀랄만한 규제책은 없다는 평가와, 이미 예고된 대책으로 시장에 반영되었다는 의견이 분분하다.
주택시장에서 시장 참여자는 약했지만 역시 시장은 강했다. 시장은 정부보다 강하고 스마트했다. 혹시나 하고 기다렸던 가계부채종합대책, 10.24대책이 역시나 별다른 내용이 없자 구매력 있는 시장참여자들은 적극매수로 돌아섰다. 대책이 나온 후 분양가 상한제지역에서는 청약 로또라는 표현이 자주 등장했다.
결과적으로 대기 매수자 중 10.24대책을 기다린 사람은 가격이 더 오르는 상황을 지켜보기만 한 결과를, 대책이전에 매수한 사람은 가격상승의 달콤함을 지켜보고 있다.
10.24대책의 핵심내용은 무엇인가?
수도권과 세종 부산 등 지방 조정대상지역에 신DTI가 2018년 1월 신규대출부터 적용된다는 것이다.
신DTI는 기존 DTI와 내년 하반기부터 가계부채 관리지표로 활용될 DSR의 중간 수준의 대출규제로 보면 된다. 우선 소득 기준이 전년도 1년에서 2년으로 변경되는 것이다.
신DTI의 핵심은 주담대(주택담보대출)가 2건 이상일 경우 기존 주담대 원리금 상환액을 DTI에 반영한다는 것이다. 여기에 신규 주담대 원리금은 물론 마이너스통장 사용액이나 신용대출을 부채에 포함시킨다.
실수요자 보호를 위해 일시적 2주택자의 추가 주담대는 대출 만기제한(15년)을 적용하지 않았으며 갈아타기 위한 주담대에는 이자만 적용하기로 했다. 당초 예상된 연봉 정체 연령대인 50대 이상 소득인정 페널티(?)는 이번 대책에 포함되지 않았다.
대출규제는 이미 지난 8.2대책에 따라 서울 세종 과천 등 투기과열지구, 투기지역의 경우 DTI가 40%가 적용되고 있었으며, 기존 주담대가 있을 경우 30%인 것이다. 또 투기지역은 주담대 2건 이상을 받을 수 없다.
11월 첫째 주 수도권 아파트시장은 10.24대책 이후 별다른 이슈가 없는 가운데 매수세는 여전하다. 특히 강남3구의 경우 10.24대책 이후에도 가격이 하락하기는커녕 오히려 오르자 대기 매수자들이 내년 신DTI가 시행되기 전 추격매수를 하고 있는 실정이다.
현재 필자가 바라보는 시장의 접근성은 어떠할까?
2018년 4월 다주택자 양도세 중과세율 적용 전 올해 11월 12월이 마지막으로 손바뀜이 활발할 것이다.
매도자 매수자 모두 골든 타이밍인 것이다. 지방시장은 서울과 수도권처럼 뜨겁게 달아오르지는 않지만, 결과론적으로는 아파트값은 지금이 바로 매수 할 시기이며, 지금이 바로 매도할 시기라는 의견을 드리고 싶다. 지금 사야한다. 그리고 지금팔아야 하는 것이다.
정부의 정책을 보더라도, 지역별 양극화 단지별 차별화가 가속화는 지금보다도 더 철저하게 구별될 것이다. 시장에는 어떻게 반영될까?
현금부자들은 전통적인 강남권에 집중적인 투자를 아끼지 않을 것이며, 일반투자수요와
부동산으로 재미를 본 투자자들은 스마트한 물건에 집중해서 구매할 것이다.
스마트한 아파트란 권역별(생활권별) 중산층 이상 실수요층이 선호하는 아파트다. 연봉이 가장 많이 오르는 30~40대 직장인이 선호하는 아파트다. 구매력 있는 무주택자가 집을 산다면 최우선적으로 선택할 수 있는 아파트다. 대중들이 많이 이야기하고, 남들이 사고 싶어하는 곳에 투자하자. 교통, 입지, 선호도, 쾌적성, 단지장점, 브랜드 등을 따져보자
올해가 가기 이런 말을 하고 싶다. “ 지금은 내 것으로 만드는게 중요할 때이다.
지금만약 돈이 부족하다면, 임대아파트 라도 노크해보자.
대한민국 국적을 가진 19세 이상이면 청약자격조건이나, 지역이나, 소득 그 어떤것에도 구애받지 않고 청약을 할수 있다는 특장점이 있다. 더구나 세금에 대한 부담도 전혀 없다.
아파트를 짓는 기간은 보통 3년이 걸린다. 지금이 아닌 3년 후에는 임대아파트라도 문턱은 상당히 높아있을 것이다. 임대아파트는 앞으로 향후 4-5년동안 진행될 새로운 틈새상품이 될 것이다. 하남과 위례등 대형 건설사들이 분양을 위해 미리 구입해놓은 토지들도 일반분양상품보다는 민간임대아파트 개발로 우회하고 있지 않은가? 앞으로의 새로운 부동산트렌드로 임대아파트 상품이 대세를 이룰것같다는 예측을 조심스럽게 내놓고 싶다. 건설사와 임대자 모두 두 마리 토끼를 잡을수 있는 상품에 주목할 필요가 있는 시기이다. 더불어 검토시에는 임차인에게 우선분양권을 주는 착한아파트 상품인가를 따져보고 8년 후 분양전환시 앞으로의 미래가치에 주목해서 검토해보자.
대출 상환능력이 지금부족하더라도 , 구매력이 있는 인기있는 임대아파트는 주저할 필요가 없다. 지금 현재 집을 가지고 있지 않다면, 새로운 주거로드맵에서 임대사업자 등록을 생각하고 있다면, 구매를 신중히 검토해보자. 아마도 3년이 지난 시점에 2020년 11월 시세는 3년전 오늘 시세에서 아주 멀리 달아나 있을 것이다.