최근 전주 중심지역에 토지 계약이 100% 완료된 지역주택조합사업이 진행되고 있어 실수요자들의 관심을 끌고 있다.

지역주택조합은 조합을 구성한 조합원들이 직접 토지를 매입하고 시공사를 선정해 집을 짓는 방식으로 운영된다. 

청약통장 없이도 조합원 가입이 가능하고 실수요자들이 건축비나 금융 비용 등의 각종 부대비용을 분담할 수 있다는 면에서 상대적으로 저렴한 가격에 주택 마련이 가능한 것이 장점이다.

저렴하게 내 집을 마련할 수 있다는 장점도 있지만 토지 확보률에 따라 명암이 분명히 엇갈리고 있어 조합원 가입시 신중한 판단이 요구된다.

조합원 가입은 조합설립인가 신청일 기준으로 해당 지역에 6개월 이상 거주한 무주택 세대주나 85㎡(전용면적)이하 주택 1채만 가지고 있다면 자격은 충분하다.

지역주택조합 아파트는 조합원 간의 이해관계만 맞아떨어지면 재개발·재건축 보다 사업추진 속도가 빠르다. 

사업 승인 이후에는 전매제한도 자유로워 실수요자뿐 아니라 투자자들의 관심도 높다.

반면, 위험부담도 적지 않다. 사업에 있어 가장 중요한 부분은 토지확보다.

신고필증이 나온 후 지역주택조합은 조합원을 모집할 수 있으며 50% 이상에 해당하는 토지 사용권원(토지사용 승낙서)을 확보해야 한다.

문제는 토지사용 승낙서는 소유권 이전 없이 사업을 위해 토지사용을 허락하는 것으로 단지 의사를 나타내는 문서일 뿐 소유권을 이전시키거나 매매행위를 할 수는 없다.

토지매매계약서를 작성했다면 소유권이 이전되는 법적 효력이 발생하므로 토지매매계약율이 높은 현장은 그만큼 강제성 및 안정성이 동반됨으로 사업 진행에 대한 확실성이 및 일반 조합원들의 신뢰성이 더욱 높아질 수 밖에 없다.

만약 토지매매계약서를 100% 완료했다면 사업의 확실성은 물론이고 사업을 추진하는데 속도감이 배가 될 수 있다.

일례로 2017년 토지매매계약 100% 완료 후 조합원 모집에 들어간 창원 대원 칸타빌(구 산호지역주택조합)은 당해 2월부터 본격적인 조합원 모집을 시행, 5월 조합설립인가 승인, 12월 사업계획승인을 받은 후 2018년 1월 착공에 들어갔다.

토지매매계약서 100% 완료 후 조합원 모집을 시행했기에 모집 시행 후 1년도 채 안 된 시간에 착공까지 들어간 성공적인 지역주택조합의 성공사례로 꼽히고 있다.

(가칭)전주상산효자지역주택조합추진위의 경우도 토지 계약이 100% 완료돼 토지 안정성이 우수하하는 평가를 받을 뿐만 아니라 조합원에게 토지에 대한 추가분담금이 발생하지 않는 장점이 있다.

더불어 무궁화신탁이 조합원의 자금관리를 위탁해 투명성과 안정적인 자금관리로 소비자의 불안한 심리를 해소했다.

한편, 주택조합사업은 추진 과정 중 사업부지 내 토지 소유자 80% 이상의 토지사용 승낙서를 확보해야 조합설립인가가 나며 사업계획승인 때에는 95% 이상 토지 소유권이 있어야 한다. 

법적으로 토지확보율 95%이상 확보할 경우에는 남은 5%의 토지는 법적 공시가로 토지 소유주에게 매도청구가 가능하다. 

지역주택조합에 가입할 때는 반드시 토지확보 비율이 95% 이상인지를 확인해야 한다./윤홍식기자